Droits d'enregistrement
 

Toute acquisition immobilière est soumise à des droits d'enregistrement et se fait obligatoirement devant notaire.

En dehors des droits d'enregistrement et des frais de notaires dûs au moment de l'achat de votre maison, d'autres dépenses sont à prévoir: l'impôt foncier bien sûr, mais aussi la patente et la taxe sur les transactions si vous décidez de mettre en location votre maison.

Les droits d'enregistrement sont perçus par le notaire pour le compte du Territoire.

Afin de favoriser la construction, un certain nombre de mesures ont été prises pour diminuer les droits que vous aurez à payer lors de l'achat d'une maison ou d'un terrain. Auparavant reconduites d’année en année, ces mesures (première acquisition, logement intermédiaire et immeuble neuf) sont, depuis 2007, désormais pérennisées.

Régime de droit commun:
• 9% jusqu'à 15 millions
• 11% au-delà de 15 millions. (les 2% de droits de transcription inclus ne peuvent être inférieurs à 2 500 Fcfp )

Régimes particuliers:

Premières acquisitions pour les plus de 30 ans

Elles peuvent prétendre à un abattement de 20 % dans la limite des prix suivants:
. terrains à bâtir et pour terrains nus d'une superficie limitée à 2 500 m2: prix plafonné à 10 millions de Fcfp.
. constructions et/ou appartements: limite à 15 millions de Fcfp.

- Obligations de l'acquéreur:
• Achever la construction dans les 5 ans de l'acquisition et l'occuper à titre principal.
• Affecter l'immeuble à son habitation principale et exclusive pendant 4 ans.
• Ne jamais avoir été propriétaire,

- Tarifs (droits de transcription inclus):
• 7,2% jusqu'à 10 millions (terrain à bâtir de - 2 500 m2).
• 7,2% jusqu'à 15 millions (immeuble bâti).

Premières acquisitions pour les moins de 30 ans

Les jeunes de moins de 30 ans ont deux possibilités:

- soit l'exonération du droit d'enregistrement et droit de transcription réduit de 1%.

- soit l'abattement de 2 millions sur le prix de cession et 7,2% de droits d'enregistrement.

Le notaire choisira la solution la moins coûteuse en fonction du prix de vente.
Ces dispositions concernent l'habitation principale exclusivement.
Mêmes obligations que ci-dessus.

Logements intermédiaires
Les propriétaires d’un logement intermédiaire destiné à l’habitation principale, sont exonérés de droits d’enregistrement. Les droits de transcription sont réduits à 1%.

Acquisitions d'immeubles bâtis neufs
- Obligations: Aucune.
- Tarifs:
• 3,75% jusqu'à 15 millions.
• 4,25% au-delà.

Acquisitions d'immeubles bâtis, à l'issue d'un délai de 5 ans prévu par la loi de défiscalisation
- Obligations:
• Etre de nationalité française et domicilié dans le Territoire.
• Acquérir des immeubles bâtis ou des fractions d'immeubles bâtis.
• Engagement souscrit par le futur acquéreur au moment de la réalisation de l'investissement.
- Tarifs: Droit fixe de 10 000 Fcfp.

Faite votre simulation des droits d'enregistrement ici =>

Impôt, taxes et patente

Impôts et taxes des propriétaires
En dehors des droits d’enregistrement et des frais de notaire dus au moment de l’achat de votre maison, d’autres dépenses sont à prévoir: l’impôt foncier bien sûr, mais aussi les droits de patente et l’impôt sur les transactions si vous décidez de mettre votre maison en location.

L’impôt foncier
Tout propriétaire est concerné par l'impôt foncier dès qu'il possède une propriété bâtie. Dans le cas d'une construction nouvelle, il bénéficie d'une exonération totale pendant 5 ans et d'une exonération partielle (50%) pendant les 3 années suivantes.

L'impôt foncier est payé dans sa totalité à partir de la 9e année.Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit, dans les 30 jours d'occupation de l'immeuble, adresser au service des contributions une déclaration accompagnée du certificat de conformité.

Calcul de la base imposable
La base imposable correspond à la valeur locative de l’immeuble dont la détermination dépend de l’affectation de la maison.

Si la maison est louée
La valeur locative est déterminée à partir du montant du loyer annuel, diminuée de 25% pour tenir compte des éléments tels que la valeur du terrain non compris dans l’assiette de l’impôt. Cette diminution est portée à 30% en cas de location en meublé pour tenir compte du mobilier donné en jouissance au locataire qui, lui non plus, n’est pas compris dans l’assiette de l’impôt.

Si la maison n’est pas louée
La valeur locative est déterminée par l’application d’un taux à la valeur vénale de la maison: • 4% pour les immeubles situés dans les îles du Vent;
• 3% pour les immeubles situés dans les autres archipels;
• 2% pour les logements sociaux.
La valeur vénale du bien correspond au coût réel de construction et de réalisation ou au prix d’achat diminué de la valeur vénale du terrain. Il est à noter que quelle que soit l’affectation de la maison, la valeur locative est diminuée de 25% pour tenir compte des frais divers incombant au propriétaire.
Le bénéfice de cette mesure n’est pas exclusif, le cas échéant, de celui de la réduction de 25% ou de 30% applicable en cas de location.
Enfin, il existe une troisième méthode de détermination de la valeur locative mise en oeuvre par le service des Contributions dans l’exercice de son droit de contrôle. Cette méthode consiste à rehausser la valeur locative déclarée par le propriétaire de la maison en la comparant avec celles des immeubles voisins les plus semblables et de la même commune.

Exemple 1 :
Vous êtes propriétaire d’une maison à Papeete qui a plus de 8 ans d’ancienneté et que vous louez en meublé pour 150 000 Fcfp par mois.
Revenu imposable: 150 000 x 12 mois = 1 800 000 Fcfp
Valeur locative:
- abattement pour frais divers: 1 800 000 - 25% = 1 350 000 Fcfp
- abattement pour location en meublé: 1 350 000 - 30% = 945 000 Fcfp
Impôt foncier = 945 000 x 10% = 94 500 Fcfp
Centimes additionnels revenant à la commune: 94 500 x 50% = 47 250 Fcfp
Total à payer: 94 500 + 47 250 = 141 950 Fcfp

Exemple 2:
Vous achetez une maison de plus de 8 ans à Punaauia et d’un montant de 28 millions de Fcfp dont 6 millions correspondant à la valeur du terrain.
Revenu imposable: 28 millions - 6 millions = 22 millions de Fcfp.
Valeur locative:
- abattement pour frais divers: 22 millions - 25% = 16,5 millions de Fcfp
- valeur locative nette: 16 500 000 x 4% = 660 000 Fcfp
Impôt foncier = 660 000 x 10% = 66 000 Fcfp
Centimes additionnels revenant à la commune: 66 000 X 50% = 33 000 Fcfp
Total à payer: 66 000 + 33 000 = 99 000 Fcfp

La patente
Le propriétaire qui loue une maison en meublé doit s’inscrire à la patente (présentation au service des contributions munis de 2 photos et une pièces d’identité) puis déclarer ses recettes à l’impôt sur les transactions.
Il sera cependant exonéré de patente s’il déclare percevoir moins de 2 millions de Fcfp de loyers par an (166 666 Fcfp/mois). Depuis 2001, la patente n’est perçue qu’au profit des communes, lesquelles perçoivent en la matière, comme en matière d’impôt foncier des centimes communaux. S’agissant des loueurs en meublé, elle est généralement égale au taux des centimes votés par chaque commune (le plus souvent 80%) appliqué à un montant égal à 2% du loyer annuel.

Exemple:
Vous êtes propriétaire d’une maison sise à Papeete que vous donnez en location pour 200 000 Fcfp par mois.
Valeur locative annuelle: 200 000 x 12 mois = 2 400 000 Fcfp
Base de calcul des centimes: 2 400 000 x 2% = 48 000 Fcfp
Centimes additionnels dus: 48 000 x 80% = 38 400 Fcfp.

L'impôt sur les transactions
En ce qui concerne l’impôt sur les transactions, le propriétaire loueur doit déclarer au service des contributions tous les ans, entre le 1er janvier et le 31 mars, le montant de ses loyers de l’année précédente. L’impôt est bâti sur un système d’imposition des recettes par tranches. Les taux d’imposition varient de 1,5 à 11% (catégorie des prestataires de services). Les recettes annuelles inférieures à 5 000 000 Fcfp sont imposées au taux de 1,5% et les loueurs en meublé bénéficient d’un abattement de 50% sur le montant de l’impôt dû.

Exemple:
Dans l’exemple précité, vous paieriez un impôt calculé comme suit:
Application de la 1ère tranche d’imposition: 2 400 000 x 1,5% = 36 000 Fcfp
Application de l’abattement: 36 000 x 50% = 18 000 Fcfp.

A ce montant destiné au budget du Pays, s’ajoute une contribution de solidarité territoriale versée au budget de la CPS, calculée sur le même principe que l’impôt sur les transactions mais à des taux variant de 0,5% à 2,5% (catégorie des prestataires de service).

Dans l’exemple précité, cette contribution serait calculée comme suit:
Application de la 1ère tranche d’imposition: 2 400 000 x 0,5% = 12 000 Fcfp
Application de l’abattement: 12 000 x 50% = 6 000 Fcfp